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Grundstückgewinnsteuern

Zuständiges Amt: Steueramt

Was unterliegt der Steuerpflicht?
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.

Steueraufschub
Die Besteuerung wird insbesondere aufgeschoben (nachstehende Aufzählung ist nicht abschliessend):
-bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug und Schenkung,
-bei Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind,
-bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit der Veräusserungserlös ein Jahr vor oder zwei Jahre nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.


Was bedeutet Steueraufschub?
Bei Abschluss eines oben erwähnten Rechtsgeschäftes wird keine Grundstückgewinnsteuer zur Zahlung fällig. Die Steuer wird vor sich hingeschoben bis bei einem nächsten Rechtsgeschäft der Tatbestand zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer gegeben ist. Das heisst, der neue Eigentümer übernimmt die latente Grundstückgewinnsteuer vom Veräusserer.

Steuerbefreiung
Von der Einrichtung einer Grundstückgewinnsteuer befreit sind der Bund und seine Anstalten sowie der Staat Luzern, luzernische Einwohner-, Bürger- oder Kirchgemeinden, sofern das Grundstück innerhalb der betreffenden Gemeinde liegt.

Wie hoch ist die Steuer?
Für die Berechnung des Gewinns muss der Anlagewert und der Veräusserungswert der Liegenschaft ermittelt werden.
Beim Anlagewert handelt es sich um den seinerzeitigen Kaufpreis oder, wenn das Grundstück mehr als 30 Jahre im Eigentum gestanden ist, der Katasterwert von 30 Jahren zuzüglich einen Zuschlag von 25 %. Weiter können auch, sofern der Kaufpreis die Grundlage zur Berechnung bildet, allfällige Kosten im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft berücksichtigt werden. Zudem werden Aufwändungen für dauernde Wertvermehrungen, welche in das Veräusserungsobjekt investiert wurden, aufgerechnet. Darunter fallen diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeitgeführt haben. Es ist dabei klar von Unterhaltskosten zu unterscheiden. Zur Prüfung dieser wertvermehrenden Investitionen ist der Veranlagungsbehörde eine Zusammenstellung der getätigten Aufwändungen und deren Detailrechnungen im Original zusammen mit dem Grundstückgewinnsteuer-Formular einzureichen.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass der/die Grundeigentümer/in sämtliche Rechnungen und Unterlagen betreffend wertvermehrenden Investitionen an der Liegenschaft aufbewahrt.

Der Veräusserungswert ist derjenige Wert, zu dem das Grundstück auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Hier wie auch beim Anlagewert ist der verurkundete Kaufpreis massgebend. Vom Veräusserungswert können sämtliche Kosten, die in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft stehen, in Abzug gebracht werden.
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungs- und dem Anlagewert. Gewinne unter Fr. 13'000.00 werden nicht besteuert.

Für die Grundstückgewinnsteuer ist der Einkommenssteuertarif massgebend. Daraus kann die Steuer pro Einheit (einfache Steuer) für Alleinstehende für den ermittelten Gewinn entnommen werden. Die einfache Steuer wird anschliessend mit 4.2 Einheiten (im ganzen Kanton gleich) multipliziert, was die Bruttosteuer ergibt. War das Grundstück während weniger als 6 Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. War hingegen das Grundstück während mehr als 8 Jahren im Besitz des Veräusseres, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Prozent. Bei der Berechnung der Besitzesdauer ist auf den massgebenden Erwerb bzw. die massgebende Veräusserung abzustellen. Stichtag ist der Eintrag in das Grundbuch (Tagebuch).

Gestzliche Grundlagen
-Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG), SRL 647
-Weisungen zum Grundstückgewinnsteuergesetz (LU StB Weisungen GGStG)


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